REIC เปิดบิ๊กดาต้า กทม.-ปริมณฑล “ทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยว” กอดคอขี่หลังเสือ ส่องท็อป 10 ทำเลคอนโดยอดขาย

REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เปิดผลสำรวจบิ๊กดาต้าโครงการแนวราบและแนวสูงในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 7 จังหวัดเมื่อ 31 พฤษภาคมที่ผ่านมา

ไฮไลต์อยู่ที่การเปิดราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าหลากสีหลายเส้นทาง รวมทั้งสถิติอัตราดูดซับ (absorbtion rate) รายทำเล สำหรับประกอบการพิจารณาว่าทำเลใดบ้างที่ส่งสัญญาณซัพพลายไม่สมดุลดีมานด์

ปิดการขายเกลี้ยงมี 15 โครงการ

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า สถิติ ณ ครึ่งปีหลัง 2560 ภาพรวมมี 458,943 หน่วย มูลค่ารวม 1,764,603 ล้านบาท จาก 1,584 โครงการ แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 212,997 หน่วย (เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2560 ที่มี 208,237 หน่วย) และอาคารชุด 245,946 หน่วย (เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2560 ที่มี 242,852 หน่วย)

โดยมีโครงการเปิดใหม่ในปี 2560 รวม 396 โครงการ 101,422 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 408,084 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 272 โครงการ 40,841 หน่วย มูลค่ารวม 166,044 ล้านบาท และอาคารชุด 124 โครงการ 60,581 หน่วย มูลค่ารวม 242,040 ล้านบาท

สถานะโครงการอยู่ระหว่างขายครึ่งปีหลัง 2560 พบว่า เป็นบ้านจัดสรร 1,135 โครงการ เหลือขาย 80,449 หน่วยจากภาพรวม 212,997 หน่วย และอาคารชุด 449 โครงการ เหลือขาย 62,411 หน่วยจากภาพรวม 245,946 หน่วย ในจำนวนนี้สามารถปิดการขาย (ขายหมด 100%) ในปีที่แล้วจำนวน 15 โครงการ 1,593 หน่วย

แนวราบหนุนปริมณฑลขายดี

REIC จัดลำดับท็อป 20 หน่วยขายได้โดยมี 3 ทำเลไร้โครงการแนวราบ ได้แก่ บางซื่อ คลองเตย วัฒนา กับทำเลที่ไร้โครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม 1 ทำเล ได้แก่ คลองสามวา โฟกัสจากสัดส่วนเปอร์เซ็นต์หน่วยขายได้ มีดังนี้ อันดับ 1 ทำเลบางซื่อ เป็นอาคารชุดทั้งหมด 13,386 หน่วย สัดส่วนขายได้ 89.6%, อันดับ 2 ทำเลลาดกระบัง หน่วยรวม 6,827 หน่วย ขายได้ 86.7%

อันดับ 3 สวนหลวง 6,421 หน่วย ขายได้ 85.3%, อันดับ 4 บางนา 7,287 หน่วย ขายได้ 84.4%, อันดับ 5 คลองสามวา เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด 7,503 หน่วย ขายได้ 80.4%, อันดับ 6 สายไหม 6,904 หน่วย ขายได้ 79.6%

อันดับ 7 คลองเตย เป็นห้องชุดทั้งหมด 8,782 หน่วย ขายได้ 79.1%, อันดับ 8 วัฒนา เป็นห้องชุดทั้งหมด 7,765 หน่วย ขายได้ 75.1%, อันดับ 9 บางใหญ่ 9,047 หน่วย ขายได้ 72.2%, อันดับ 10 บางแค 6,806 หน่วย ขายได้ 71.6%

อันดับ 11 จตุจักร 8,051 หน่วย ขายได้ 69.5%, อันดับ 12 บางกรวย 7,335 หน่วย ขายได้ 66.8%, อันดับ 13 เมืองสมุทรปราการ 17,368 หน่วย ขายได้ 65.9%, อันดับ 14 เมืองนนทบุรี 18,669 หน่วย ขายได้ 63.7%, อันดับ 15 ลำลูกกา 8,344 หน่วย ขายได้ 62.1%

อันดับ 16 เมืองสมุทรสาคร 7,901 หน่วย ขายได้ 61.8%, อันดับ 17 บางพลี 8,930 หน่วย ขายได้ 61.1%, อันดับ 18 บางบัวทอง 9,688 หน่วย ขายได้ 60.2%, อันดับ 19 ธัญบุรี 12,695 หน่วย ขายได้ 58.8% และอันดับ 20 โซนคลองหลวง 7,566 หน่วย ขายได้ 55.2%

5 ปีคอนโดฯ ขายจบ 12 เดือน

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า REIC ได้จัดทำแนวโน้ม “ซัพพลายเหลือขาย” เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2561 โดยประเมินว่ามีจำนวน 145,099 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบสัดส่วน 55.5% จำนวน 80,490 หน่วย, อาคารชุดสัดส่วน 45.5% จำนวน 64,609 หน่วย

โดยประเภทสินค้าที่มีสัดส่วนมากสุดคือ อาคารชุด 44.5% รองลงมา ทาวน์เฮาส์ 32.4% บ้านเดี่ยว 16.0% ที่เหลือเป็นสินค้าบ้านแฝดกับอาคารพาณิชย์สัดส่วนรวมกัน 7.1%

จุดโฟกัสอยู่ที่ข้อมูล “ภาวะการระบายซัพพลาย” โดยวิเคราะห์จากสถิติค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี พบว่า ในภาพรวม ภาวะการระบายซัพพลายหรือภาวะการขายได้ทั้งตลาดแนวสูงและแนวราบเฉลี่ยอยู่ที่ 17 เดือน โดยมีภาวะการระบายซัพพลายเจาะลึกเฉพาะปี 2560 พบว่า มีภาวะการระบายซัพพลายของครึ่งปีแรก-ครึ่งปีหลัง เท่ากับ 4.6%-4.6%

แยกย่อยลงไป กรณีตลาดแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์) ใช้เวลาระบายเฉลี่ย 22 เดือน โดยมีภาวะการระบายซัพพลายของครึ่งปีแรก-ครึ่งปีหลัง เท่ากับ 4.2%-3.5%

และตลาดคอนโดฯ ใช้เวลาระบายเฉลี่ย 12 เดือน โดยมีภาวะการระบายซัพพลายของครึ่งปีแรก-ครึ่งปีหลัง เท่ากับ 5.0%-5.8%

ทั้งนี้ เปรียบเทียบภาวะการระบายซัพพลายช่วงครึ่งปีหลัง 2560 พบว่ามีทิศทางลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก 2560 ดังนี้ สถิติการขายคอนโดฯ ครึ่งปีแรก 5.6% ลดเหลือ 5.3% ในครึ่งปีหลัง

บ้านเดี่ยว จาก 3.2% ลดเหลือ 3.1%, บ้านแฝด จาก 3.7% ลดเหลือ 3.6%, ทาวน์เฮาส์ จาก 4.1% ลดเหลือ 4.0% และอาคารพาณิชย์จาก 3.9% ลดเหลือ 3.8% ส่งผลให้ตลาดรวมครึ่งปีแรกจาก 4.7% ลดเหลือ 4.5% ในครึ่งปีหลัง 2560

ท็อป 10 โซนบ๊วย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการเรียง 10 อันดับแรกของสินค้าคอนโดฯ ทำเลรัศมี 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าและมีภาวะการขายช้าที่สุดหรือภาวะการระบายซัพพลายต่ำสุด พบว่า มี 8 โซนที่เป็นทำเลออกนอกเมือง ใช้เวลาระบายซัพพลาย 28-107 เดือน

ในขณะที่ทำเลในเมืองอย่างสีลม-สาทร-บางรัก และห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ใช้เวลาระบายซัพพลาย 43-54 เดือน

ในจำนวนนี้ กระจุกตัวอยู่ในทำเลนนทบุรี 3 อันดับ ได้แก่ รัศมี 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล, สายสีแดงอ่อน และสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ประเมินว่าใช้เวลาระบาย 69-107 เดือน

รองลงมาทำเลบางซื่อ-ดุสิต ติดอันดับมีภาวะการระบายซัพพลายต่ำ 2 อันดับ ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสีแดงอ่อน กับสีม่วง (บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) คาดว่าใช้เวลาระบาย 29-31 เดือน

อสังหาเดินหน้าปั้นยอดขาย

สำหรับปี 2561 ดีเวลอปเปอร์ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่และจัดโปรโมชั่นอย่างคึกคักต่อเนื่อง “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมเปิดพรีเซลในเดือนสิงหาคมนี้

สำหรับคอนโดฯ แบรนด์นิช โมโน ติวานนท์ มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท ทำเลห่างสถานีสาธารณสุข รถไฟฟ้าสายสีม่วง 300 เมตร ออกแบบเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์สูง 36 ชั้น 526 ยูนิต ได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างคาดว่าแล้วเสร็จและส่งมอบลูกค้าภายในปี 2563

รายละเอียดมีห้องชุดให้เลือกแบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 26-55 ตารางเมตร ยูนิตเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท เฉลี่ย 91,000 บาท/ตารางเมตร ตั้งเป้าเจาะตลาดลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้ออยู่เอง 70% ลูกค้านักลงทุนซื้อไว้ปล่อยเช่า 30% โดยคาดว่ามีลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อ 10% หรือ 50 กว่ายูนิต

โครงการนี้มีตัวช่วยในการบริหารงานขาย “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ทำเลถนนติวานนท์ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงตั้งแต่สถานีบางกระสอ-เตาปูน 7 สถานี มีแนวโน้มเติบโตที่ดี หลังจากมีการเชื่อม 1 สถานีฟันหลอเมื่อกลางปีที่แล้ว หากเทียบกับช่วงก่อนหน้าที่ยังไม่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้ามีโครงการใหม่ออกมาขาย 400-500 หน่วย

ในขณะที่หลังการเชื่อมสถานีรถไฟฟ้าทำให้ภายใน 5 เดือนแรกของปี 2561 มีการเปิดโครงการใหม่ 2,029 หน่วย ราคาเฉลี่ยของทำเลก็ปรับตัวดีขึ้นอยู่ที่ 112,500 บาท/ตารางเมตร จากปี 2560 อยู่ที่ 93,400 บาท/ตารางเมตร

ด้าน “จรัญ เกษร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรสันติ จำกัด ในเครือแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN แจ้งว่า บริษัทกำหนด 16 มิถุนายนนี้ จัดโปรโมชั่นทาวน์โฮมแบรนด์บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์ ลาดปลาดุก-บางไผ่สเตชั่น ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาท มอบส่วนลดสูงสุด 100,000 บาท พร้อมบริการจัดหาสินเชื่อตอบโจทย์คนอยากมีบ้าน รายละเอียดเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร พื้นที่ใช้สอย 105 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ห้องรับแขก ห้องอาหาร ห้องครัวไทย 2 ที่จอดรถ จุดขายมีการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้คอนเซ็ปต์

“บ้านดี สิ่งแวดล้อมดี ดูแลดี ผู้คนดี” โดยทีมบริหารงานมืออาชีพจากบริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกในเครือ LPN