Last Update 29 December, 2005         
 
     
s i n c e

1 5 J u n 2 0 0 2
 
                 
: : ก ลั บ ห น้ า แ ร ก : :   : : บ ริ ก า ร ข อ ง เ ร า  : :   : : แ บ บ ม า ต ร ฐ า น : :   : : ล ง น า ม ส มุ ด เ ยี่ ย ม : :   : : ติ ด ต่ อ เ ร า : :
B U D D Y H O M E " คู่ หู    คู่ บ้ า น ส ว ย "
 
     ข่ า ว เ ศ ร ษ ฐ กิ จ / ว ง ก า ร ก่ อ ส ร้ า ง
 
I ข่าวทั้งหมด I


 09-08-2555 : คู่มือ ''รวยด้วยอสังหา'' ลงทุน ''บ้าน-คอนโดฯ-อพาร์ตเมนต์''

ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงพาณิชย์ กูรูด้านการลงทุนมาเผยเคล็ดลับ...รวยด้วยอสังหาฯ ที่อาคารศุภาลัยแกรนด์ทาวเวอร์ ชั้น 33 เมื่อเร็ว ๆ นี้

ชี้ช่องลงทุน อพาร์ตเมนต์Ž

"อ.สุวรรณ" เปิดประเด็นอสังหาฯที่ลงทุนคือ 1) ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ปล่อยเช่า ควรมีเงินทุน 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% ขณะที่ผลตอบแทนค่าเช่าบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี คอนโดฯเฉลี่ย 5-8% ต่อปี 2) ลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7-10% ต่อปี แต่งบฯที่ใช้ลงทุนก็แตกต่างกันไป 3) ซื้อบ้านแล้วปรับเป็นโฮมออฟฟิศ

สำหรับอพาร์ตเมนต์ เมื่อเลือกจะลงทุนแล้ว ปัจจัยความสำเร็จคือ 1) ต้องสำรวจตลาด ทำเลที่น่าลงทุนคือรอบมหาวิทยาลัยเอกชนชั้นนำ กับรอบนิคมอุตสาหกรรม 2) ศึกษาความเป็นไปได้ผลกำไร 3) ต้องระวังการบริหารกระแสเงินสด เพราะช่วงแรกสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันได้ แต่ต้องเผื่อกรณีที่มีลูกค้าย้ายออกเพราะจะต้องคืนเงินประกัน และไม่มีรายได้ค่าเช่าชั่วคราว 4) ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อาทิ ภาษีโรงเรือน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีเงินได้ ฯลฯ

รายละเอียดการลงทุนอพาร์ตเมนต์ สัดส่วนเงินลงทุนที่ต้องเตรียมไว้ได้แก่ 1) ค่าที่ดิน 25% 2) ค่าก่อสร้าง 65% 3) ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% และ 4) ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% โดยควรมีทุนประเดิมอย่างน้อย 40% ของมูลค่าลงทุนทั้งหมด ที่เหลืออีก 60% เป็นเงินกู้จากแบงก์

กรณีตัวอย่าง ผลกำไรจากการลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ 50 ห้อง ห้องละ 30 ตร.ม. คำนวณภายใต้ต้นทุนค่าก่อสร้าง ตร.ม.ละ 1 หมื่นบาท เท่ากับจะมีต้นทุนก่อสร้างห้องละ 3 แสนบาท รวม 50 ห้องเบ็ดเสร็จจะมีต้นทุนทั้งหมด 15 ล้านบาท

ขณะที่รายได้ค่าเช่าประเมินที่ห้องละ 4 พันบาท/เดือน หรือเดือนละ 2 แสนบาท บวกกับรายได้อื่น ๆ (ค่าน้ำ-ค่าไฟ) อีกเดือนละ 2 หมื่นบาท หากคิดที่อัตราเช่า 80% เท่ากับจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าน้ำ-ค่าไฟรวมเดือนละ 1.76 แสนบาท หักลบจากค่าใช้จ่ายเฉลี่ยที่ 30% หรือเดือนละ 5.28 หมื่นบาท เท่ากับจะมีรายได้คงเหลือเดือนละ 1.23 แสนบาท แต่ยังไม่รวมเงินที่ผ่อนชำระแบงก์ ซึ่งทุก ๆ วงเงินกู้ 1 ล้านบาท (ระยะเวลากู้ 10 ปี) ที่อัตราดอกเบี้ย 7.75% จะมีภาระผ่อนแบงก์เดือนละประมาณ 1.21 หมื่นบาท

ลงทุนคอนโดฯ ต้องกลางเมือง

ส่วนกรณีลงทุนคอนโดฯ ควรมีเงินทุนประเดิมขั้นต่ำ 20% และกู้แบงก์ไม่เกิน 80% มีตัวอย่าง...ซักเซสสตอรี่คือ คอนโดฯในซอยนานา ถ.สุขุมวิท เมื่อปี 2535 ห้องขนาด 320 ตร.ม. ซื้อมาในราคา ตร.ม.ละ 2 หมื่นบาท หรือประมาณ 6.4 ล้านบาท ผ่านมา 20 ปีราคาขายขยับขึ้นเป็น ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท หรือ 48 ล้านบาท หรือขึ้นมากว่า 7 เท่า ยังไม่นับรวมรายได้จากการปล่อยเช่าตลอด 20 ปี กรณีที่ถือกรรมสิทธิ์ครบ 5 ปีจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินให้กับกรมที่ดิน แต่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน

ดังนั้น การจะซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนและอนาคตอยากขายต่อเพื่อทำกำไร คำแนะนำคือเลือกทำเล "กลางเมือง" เท่านั้น เพราะที่ดินเหลือน้อย ทำให้ซัพพลายที่จะมาเป็นคู่แข่งในอนาคตมีน้อย เช่น ทำเลสีลม สาทร ศาลาแดง สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) ส่วนบ้านแนะนำทำเลบางนา เพราะปีก่อนน้ำไม่ท่วม อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ

ส่วน "ที่ดินเปล่า" ไม่แนะนำให้ลงทุน ยกเว้นทำเลกลางเมืองอย่าง "ศาลาแดง" ที่เกือบจะหาที่ดินไม่ได้อีกแล้ว !

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ   09-08-2555 
 

 
 
     Buddy _ L i n k S . . .
 
 
ร้อยพันปัญหาในงานก่อสร้าง 1
ร้อยพันปัญหาในงานก่อสร้าง 2
ร้อยพัน ปัญหาในงานก่อสร้าง 3
ร้อยพัน ปัญหาในงานก่อสร้าง 4 ฉบับหมอบ้าน
กฎหมายคลายเส้น
กฎหมาย อ่านง่าย
กฏหมายคลายเส้น บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด
 
 
 
-----[FreeSPlanS.com]-----ศูนย์รวมแบบบ้าน และ ตกแต่ง หลากหลายสไตล์-----
ศูนย์รวมแบบบ้านมากกว่า 100 แบบ
Tips-Technic การแต่งบ้าน
และอื่นๆอีกมากมาย
 
แลกลิงค์แบนเนอร์ขนาด 88x31 ดู Source Code ข้างล่างครับ
 
<a href="http://www.buddy-home.com" target="_blank"> <img src="http://www.buddy-home.com/image/bannerBuddy-home.gif" border="0" width="88" height="31" alt="www.buddy-home.com คู่ หู คู่ บ้ า น ส ว ย "></a>

www.buddy-home.com  คู่ หู  คู่ บ้ า น ส ว ย

ช่วยเมล์กลับมาแจ้งที่ webmaster@buddy-home.com
 
 
 
 
                 
: : ก ลั บ ห น้ า แ ร ก : :   : : บ ริ ก า ร ข อ ง เ ร า  : :   : : แ บ บ ม า ต ร ฐ า น : :   : : ล ง น า ม ส มุ ด เ ยี่ ย ม : :   : : ติ ด ต่ อ เ ร า : :
                 
ขั้นตอนการเริ่มต้นมีบ้าน
  ความรู้...การประหยัดพลังงาน
ความรู้...งานระบบของบ้าน
  ความรู้...การตกแต่งภายใน
  ความรู้...การจัดสวน
  ออกแบบบ้านให้ประหยัดพลังงาน
  การออกแบบห้องต่างๆภายในบ้าน
  ประเภทของชุดครัว
  100 เคล็คลับคู่บ้าน
  Download สัญญาสำเร็จรูป
  Download แบบฟอร์มอนุญาต
   
   : : g o t o To p : :