| |
|
|
s
i n c e
1 5
J u n 2 0 0 2 |
|
|
| B U D D Y H O M E " คู่ หู คู่ บ้ า น
ส ว ย " |
| |
 ข่
า ว เ ศ ร ษ ฐ กิ จ / ว ง ก า ร ก่ อ ส ร้ า ง |
| |
| I
ข่าวทั้งหมด I |
|
|
| 01--11-2550
: |
ผลวิจัยจานร้อน Distressed Assets คิกออฟ "ยูนิเวนเจอร์รีเสิร์ช" พลิกวิกฤต "ตึกสร้างค้าง" ให้เป็นโอกาส |
|
บมจ.ยูนิเวนเจอร์ (UV) เปิดห้องประชุมโรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัล แถลงงานวิจัยชิ้นแรก "Distressed Assets" คำศัพท์เทคนิคที่ "ธนพล ศิริธนชัย" เอ็มดีของยูนิเวนเจอร์ให้คำนิยามว่า "สินทรัพย์ที่ต้องการความช่วยเหลือ" เมื่อเร็วๆ นี้
ต้องบอกว่าน่าสนใจ เพราะดูข้อมูลดิบแล้ว แนวโน้ม NPA (สินทรัพย์รอการขาย) เพิ่มขึ้นสูงอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งที่ต้องการส่งสัญญาณไม่ใช่ต้องการจะบอกว่ากำลังจะมีวิกฤตรอบใหม่ หากแต่ต้องการจะบอกว่า NPA ทีเพิ่มสูงต่อเนื่องนั้น แท้จริงแล้วสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส (ในการลงทุน) ได้
"NPL-RE" หนี้เสียภาคอสังหาฯ
UVr (ยูนิเวนเจอร์รีเสิร์ช) ได้รวบรวมข้อมูล สินเชื่อในระบบการเงินล่าสุด พบว่า ณ สิ้นสุดเดือนมิถุนายน 2550 ยอดรวมของสินเชื่อคงค้างสุทธิของสถาบันการเงินต่างๆ อยู่ที่ 7,090,625 ล้านบาท ในจำนวนนี้มียอด NPL อยู่ที่ 322,510 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.55 ของสินเชื่อคงค้างรวมทั้งหมด โดยมูลค่าดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 เป็นจำนวน 14,757 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.8
ขณะที่สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ (NPL-RE) มีมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 51,947 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 16 ของยอด NPL รวมทั้งหมด
ทั้งนี้ทั้งนั้น แนวโน้ม NPL ลดลงต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อันเป็นผลมาจากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยโดยตรง อย่างไรก็ตาม นัยสำคัญของ "ทรัพย์สินที่ต้องการความช่วยเหลือ" ต้องดูควบคู่ระหว่าง NPL กับ NPA ซึ่งพบว่า NPA (ทรัพย์สินรอการขาย) ของสถาบันการเงินและบริษัทสินทรัพย์ต่างๆ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา
สถิติ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2550 มีมูลค่ารวมสุทธิทั้งสิ้น 324,346 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 ร้อยละ 7.2 ในจำนวนนี้ธนาคารพาณิชย์ไทยและสาขาธนาคารต่างประเทศมี NPA สูงสุด เป็นจำนวน 183,536 ล้านบาท ในขณะที่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (TAMC) และบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) มีมูลค่าทรัพย์สินรอการขายสุทธิเป็นอันดับสองและสามตามลำดับ โดยมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากการรับโอนทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เพิ่มมากขึ้น
ทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่า และอาคารพาณิชย์ประมาณร้อยละ 51 และร้อยละ 18 ของ NPA ทั้งหมดตามลำดับ ส่วนบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ รวมประมาณร้อยละ 18 ของ NPA ทั้งสิ้น NPA ประมาณร้อยละ 35 ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ร้อยละ 22 ของ NPA ตั้งอยู่ในภาคตะวันออก เป็นต้น
สำหรับแนวโน้มของ NPA ณ สิ้นปี 2550 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยหลัก 3 ประการ คือ 1.แบงก์ชาติได้วางเป้าหมายแก้ไขปัญหา NPL ให้มีสัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวมลดลง 2.NPA ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการเข้าประมูลซื้อทรัพย์สินที่เกิดจากหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์ที่อยู่ในกระบวนการบังคับขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ซึ่งธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องเข้าประมูลซื้อเองหากราคาที่มีผู้เสนอซื้ออยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำเกินไป 3.มีการโอนย้าย NPL ไปยังองค์กรหรือสถาบันการเงินอื่น เพื่อบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยการปรับโครงสร้างหนี้กับลูกหนี้ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินดังกล่าวแปลงสภาพเข้ามาเป็น NPA ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ในที่สุด
สถิติตึกร้างพุ่งสูงต่อเนื่อง
อาคารที่ยุติการก่อสร้างหรือตึกร้าง ถือเป็น "ไฮไลต์" ของ Distressed Assets ซึ่งบางส่วนอาจจะเป็น NPL หรือ NPA ทาง UV ดึงข้อมูลผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (REIC) เรื่องสถานการณ์โครงการอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งได้สำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ.2544 พบมีอาคารสร้างค้างจำนวน 508 อาคาร
เปรียบเทียบกับผลสำรวจครั้งล่าสุดเมื่อเดือนมีนาคม 2549 พบว่ายังคงมีอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้างเป็นจำนวน 245 อาคาร จะเห็นว่ามีจำนวนลดลงแบบครึ่งต่อครึ่งจำนวน 263 อาคาร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะช่วง พ.ศ.2546-2549 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจมีการขยายตัว ทำให้อาคารสร้างค้างดังกล่าวถูกประมูลผ่านการประนอมหนี้แล้วเสร็จจนนำมาพัฒนาต่อไป
ข้อมูลลงรายละเอียด พบว่าในจำนวนอาคารสร้างค้าง 245 อาคาร แบ่งเป็นอาคารที่มีเฉพาะเสาเข็มอย่างเดียว 85 อาคาร กับอาคารที่มีการก่อสร้างขึ้นเป็นโครงสร้างโผล่เหนือดิน 160 อาคาร เมื่อพิจารณาจากศักยภาพของอาคารสร้างค้างดังกล่าวจึงสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ยังมีศักยภาพในการพัฒนา เป็นอาคารที่ใบอนุญาตไม่ขาดการต่ออายุ จำนวน 90 อาคาร (62% ที่ตั้งโครงการอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน) และกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มทรัพย์สินด้อยค่า เป็นอาคารที่ใบอนุญาตหมดอายุ ไม่มีความคืบหน้าในการก่อสร้าง จำนวน 155 โครงการ แถมมูลค่าหนี้สูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินอีกต่างหาก
ยังมีตัวเลขอ้างอิงของภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ ที่ได้สำรวจสถานะอาคารที่มีใบอนุญาตก่อสร้างช่วงปี 2544-2548 พบว่ามีการขออนุญาต 843 อาคาร ในจำนวนนี้เป็นอาคารสร้างค้าง 19 อาคาร ยังไม่ได้ก่อสร้าง 265 อาคาร คิดเป็น 30% อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 71 อาคาร หรือ 8% และอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว 518 อาคาร หรือ 60%
ชี้ตึกสร้างค้างไม่ใช่วิกฤตแต่เป็น "โอกาส"
UV โน้มนำงานวิจัยเรื่อง Distressed Assets ไปสู่หัวข้อการศึกษาเปรียบเทียบแนวทางแก้ปัญหาของประเทศที่มีการพัฒนาสำหรับการลงทุนใน NPL และ NPA อาทิ สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ พบว่าความเชี่ยวชาญของผู้ลงทุนเกี่ยวกับวิธีการแก้ปัญหา NPL จะทำให้การลงทุนพัฒนาไปได้เร็วขึ้น
รวมถึงการจัดการกับการขายและซื้อ NPL จะใช้แนวทางใหม่ในการรวบรวมกลุ่มผู้ลงทุนที่ เหมาะสม เพื่อร่วมมือในการตัดสินเลือกกลยุทธ์ที่จะใช้การให้บริการที่เกี่ยวข้องกับการแก้ปัญหา NPL การหาแหล่งเงินทุนสำหรับใช้เพื่อการจัดการกับ NPL และการผลักดันจนสำเร็จลุล่วง ซึ่งถ้า ผู้เกี่ยวข้องแก้ไขปัญหา NPL ในระบบการเงินสามารถจัดการได้ในภาพกว้าง โดยมอบการจัดการสำหรับผู้ขาย และผู้ซื้อ NPL เป็นรูปแบบหนึ่งของการลงทุน ซึ่งจะต้องนำสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายและผู้ซื้อ NPL มาปรับปรุงใหม่ให้เป็นสินทรัพย์ที่ใช้งานได้หรือเพิ่มมูลค่า ซึ่งเท่ากับเป็นการสร้างโอกาสใหม่ให้ผู้ลงทุนที่สนใจนำเงินทุนเข้ามาแก้ไขปัญหา NPL ได้
สำหรับประเทศไทยแล้ว ถือว่าการเข้าไปลงทุนใน NPL/NPA ยังเป็นธุรกิจใหม่ ซึ่งต้องมีการศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมทั้งวิธีการและข้อมูลอีกมาก การแก้ไขปัญหา NPL โดยนักลงทุนซึ่งมีประสบการณ์ความชำนาญจะช่วยลด NPL ในระบบได้ และยังช่วยลดขั้นตอนรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ
"ข้อมูลที่ได้จากงานวิจัยครั้งนี้จะช่วยให้เราสามารถพลิกวิกฤตเป็นโอกาสได้ ผมเชื่อว่ายังมี นักลงทุนที่ต้องการพัฒนา Distressed Assets ที่มีศักยภาพแต่อาจจะขาดข้อมูลเชิงลึก ซึ่งยูนิเวนเจอร์สามารถให้คำปรึกษาในส่วนนี้ได้" ข้อมูลสรุปแบบ "ไฮไลต์ออฟไฮไลต์" ของเอ็มดียูนิเวนเจอร์
|
ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ 01--11-2550
|
|
|
| |
| |
|
|
![-----[FreeSPlanS.com]-----ศูนย์รวมแบบบ้าน และ ตกแต่ง หลากหลายสไตล์-----](http://www.freesplans.com/image/freesplan_banner1.gif)
