| |
|
|
s
i n c e
1 5
J u n 2 0 0 2 |
|
|
| B U D D Y H O M E " คู่ หู คู่ บ้ า น
ส ว ย " |
| |
 ข่
า ว เ ศ ร ษ ฐ กิ จ / ว ง ก า ร ก่ อ ส ร้ า ง |
| |
| I
ข่าวทั้งหมด I |
|
|
| 29-10-2550
: |
ไขปัญหาตรวจอาคาร ระดมสมองนักวิชาการก่อนเดดไลน์ |
|
คอลัมน์ สดจากเวที
เหลือเวลาเพียง 2 เดือนเศษ อาคารที่เข้าข่ายตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ.2548 (กฎหมายตรวจสอบอาคาร) ประมาณ 2 หมื่นแห่งทั่วประเทศ จะครบกำหนดต้องส่งแบบรายงานการตรวจสอบอาคารภายในเดดไลน์ 29 ธันวาคมนี้แล้ว
เจ้าของอาคาร "ส่วนใหญ่" ต่างรอลุ้นว่าที่สุดแล้วภาครัฐจะยืดระยะเวลาส่งแบบรายงานการตรวจสอบอาคารออกไปจากที่กำหนดไว้หรือไม่
เพราะถึงวันนี้มีอาคารจำนวนมากไม่แน่ใจว่าเข้าข่ายต้องตรวจสอบหรือไม่ หรือบางอาคารไม่มีแบบแปลนทำให้ไม่มั่นใจว่าจะสามารถให้ผู้ตรวจสอบอาคารเข้าไปตรวจสอบได้ทันตามกำหนด
ล่าสุด "มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย" ได้จัดเสวนาในหัวข้อ "2 เดือนสุดท้ายขีดเส้นตายตรวจสอบอาคาร" โดยเชิญวิศวกร นักวิชาการ และผู้มีส่วนเกี่ยวข้องมาไขข้อข้องใจปัญหาต่างๆ ในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนถึงเดดไลน์
"L.P.N." แนะเทคนิคตรวจสอบเร็ว
สำหรับการตรวจสอบอาคารครั้งนี้ อาคารประเภท "คอนโดมิเนียม" อยู่ในข่ายที่ต้องตรวจสอบด้วย โดย "จรัญ เกษร" กรรมการผู้จัดการของ "ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์" ในเครือของ "แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์" เจ้าตลาดคอนโดฯที่รับบริหารอาคารและชุมชนให้กับโครงการคอนโดฯของ แอล.พี.เอ็น.ฯทั้งหมดบอกว่า ปัจจุบันบริษัทลุมพินีฯมีคอนโดฯที่อยู่ในความดูแลทั้งหมด 108 อาคาร จำนวนประมาณ 2 หมื่นยูนิต คิดเป็นพื้นที่ใช้สอยรวมกัน 1.3 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้เป็นอาคารที่เข้าข่ายต้องตรวจสอบแน่นอนแล้วประมาณ 80 อาคาร ส่วนที่เหลืออีกกว่า 30 อาคารอยู่ระหว่างรอการตีความจากภาครัฐว่าเข้าข่ายหรือไม่
การจะตรวจสอบอาคารให้แล้วเสร็จก่อนกำหนดจึงถือเป็นงานหนักพอสมควร แต่จากระบบบริหารจัดการที่ดี มีการซ่อมบำรุงอาคารอย่างสม่ำเสมอ และอาคารทุกแห่งมีการซ้อมหนีไฟประจำปี ปีละ 1 ครั้ง เป็นเทคนิคที่ทำให้มั่นใจว่าจะดำเนินการได้ทันเวลาที่เหลืออยู่ 2 เดือนเศษ
ทั้งนี้ อาคารส่วนใหญ่ที่ดูแลอยู่มีข้อมูลการซ่อมบำรุง จึงช่วยร่นระยะเวลาการทำงานของผู้ตรวจสอบอาคารให้สั้นลงได้มาก
"โดยเฉลี่ยคอนโดฯของแอล.พี.เอ็น.ฯที่มีพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 2 หมื่น ตร.ม. หากมีทีมงานผู้ตรวจสอบอาคาร 4-5 คน จะใช้เวลาตรวจสอบตามเช็กลิสต์เพียง 1-2 วัน จากปกติ 4-7 วัน และการมีอาคารที่อยู่ในความดูแลจำนวนมาก ทำให้บริษัทมีอำนาจต่อรองสูง เฉลี่ยแล้วมีค่าใช้จ่ายเพียง 3-4 บาท/ตร.ม. จากเดิมที่ประมาณการไว้ 5-10 บาท/ตร.ม."
เท่ากับว่ากรณีนี้เป็นอาคารขนาด 2 หมื่น ตร.ม. จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 6-8 หมื่นบาท
ผู้บริหารของบริษัทลุมพินีฯแนะนำว่า การตรวจสอบอาคารคอนโดฯที่ถูกต้องควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบความปลอดภัยภายในห้องชุดด้วย เนื่องจากเหตุการณ์เพลิงไหม้ในคอนโดฯมักมีต้นเพลิงเกิดขึ้นภายในห้องชุดมากกว่าเกิดขึ้นในบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง ผู้บริหารอาคารจึงจำเป็นต้องขอความร่วมมือจากผู้พักอาศัย
สมาคมบริหารทรัพย์สินฯแจงปัญหา
ด้าน "ธงชัย หวานฉ่ำ" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ชี้แจงว่า ปัญหาหลักของการตรวจสอบอาคารเท่าที่พบมี 4 ข้อ คือ 1) กรณีเป็นอาคารเก่าที่ก่อสร้างมานานมักไม่มีแบบแปลนหรือสูญหายไปแล้ว ทำให้ไม่สามารถตรวจสอบอาคารได้ ทางออกคือต้องว่าจ้างสถาปนิกเขียนแบบแปลนอาคารขึ้นใหม่ 2) อาคารบางแห่งไม่มีงบฯตรวจสอบอาคารและการปรับปรุงซ่อมแซมให้ถูกต้องตามกฎหมาย แม้อาคารประเภทคอนโดฯจะมีการจัดเก็บค่าส่วนกลาง แต่โดยเฉลี่ยห้องชุด 20% มักเก็บค่าส่วนกลางได้ล่าช้า
3) อาคารบางประเภทยังมีปัญหาในการตีความว่าเข้าข่ายหรือไม่ อาทิ อาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่เกินกว่า 5 พัน ตร.ม. ได้รับการผ่อนผันไปอีก 5 ปี (เริ่มส่งรายงานตรวจสอบอาคาร 24 ต.ค.2553) อย่างไรก็ตามกรณีเป็นอาคารชุดที่มีพื้นที่เกินกว่า 1 หมื่น ตร.ม. จะถูกจัดเป็น 1 ใน 9 ประเภทอาคารที่เข้าข่ายต้องตรวจสอบตามกฎกระทรวง และ 4) ความ น่าเชื่อของผู้ตรวจสอบอาคาร เนื่องจากเป็นอาชีพใหม่ที่เพิ่งเกิดขึ้น
นักวิชาการฟันธงรัฐต้องผ่อนผัน
ส่วนนักวิชาการอย่าง "อัศวิน พิชญโยธิน" ในฐานะผู้ทรงคุณวุฒิด้านกฎหมายควบคุมอาคาร สะท้อนความเห็นว่าช่วงที่ผ่านมาภาครัฐประชาสัมพันธ์เรื่องนี้น้อยเกินไป จึงมีเจ้าของอาคารอีกจำนวนมากที่ไม่รู้ว่ากำลังจะถึงเดดไลน์ส่งรายงานการตรวจสอบอาคาร
จึงมีความเป็นไปได้สูงที่ภาครัฐจะผ่อนผันระยะเวลาออกไป เมื่อครบกำหนดวันที่ 29 ธันวาคม 2550 ขณะเดียวกันมีเจ้าของอาคารจำนวนไม่น้อยที่ทราบเรื่อง แต่ยังลังเลอยู่เนื่องจากไม่แน่ใจว่าอาคารของตนเข้าข่ายต้องตรวจสอบหรือไม่ และเชื่อว่าจะมีเจ้าของอาคารหลายรายที่เข้าข่าย "บกพร่องโดยสุจริต" อาทิ ตามกฎหมายระบุว่าอาคารประเภท "โรงงาน" ที่มีความสูงเกินกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5 พัน ตร.ม.ขึ้นไป เข้าข่ายต้องตรวจสอบอาคาร คำถามคือ กรณีที่ปัจจุบันโรงงานดังกล่าวได้กลายสภาพเป็น "โกดัง" ไปแล้วจะเข้าข่ายหรือไม่ !
กรณีนี้ตามหลักกฎหมายถือว่าเข้าข่าย หากว่าช่วงเริ่มแรกได้ขออนุญาตก่อสร้างเป็น "โรงงาน"
เช่นเดียวกับกฎหมายระบุว่า หากเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ หมายถึงอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1 หมื่น ตร.ม.ขึ้นไป จะเข้าข่ายต้องตรวจสอบ กรณีนี้หากเป็นอาคารที่มีการต่อเติมจนมีพื้นที่ เกินกว่า 1 หมื่น ตร.ม.ก็ถือว่าเข้าข่าย
ส่วนกรณีเป็น "อาคารร้าง" แม้จะมีพื้นที่เกินกว่า 1 หมื่น ตร.ม. จะไม่เข้าข่ายต้องตรวจสอบ เนื่องจากตามกฎหมายถือเป็น "สิ่งปลูกสร้าง" ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ แต่ไม่ใช่อาคาร
สิ่งที่อาจเป็นปัญหาสำหรับกฎหมายฉบับนี้ คือ กรณีเป็นอาคารที่ก่อสร้างหลังจากวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2535 ตามกฎหมายระบุให้ต้องมีแหล่งน้ำสำหรับดับเพลิงบริเวณดาดฟ้า โดยสามารถรองรับการดับเพลิงได้นาน 30 นาที หรือคิดเป็นความจุ 30 ตัน (3 หมื่น ก.ก.)
ในทางปฏิบัติหากยึดถือเรื่องนี้รวมอยู่ในการตรวจสอบอาคารทั้งอาคารเก่าและอาคารใหม่ เชื่อว่าอาคารเก่าที่ก่อสร้างก่อนปี 2535 จะไม่ผ่านเกณฑ์นี้ทั้งหมด และอาจกลายเป็นประเด็นที่เป็นจุดถกเถียงกันต่อไป
|
ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ 29-10-2550
|
|
|
| |
| |
|
|
![-----[FreeSPlanS.com]-----ศูนย์รวมแบบบ้าน และ ตกแต่ง หลากหลายสไตล์-----](http://www.freesplans.com/image/freesplan_banner1.gif)
